Rozwój mniejszych miast w Wielkopolsce. Dlaczego Krotoszyn, Jarocin i Gniezno przyciągają nowe inwestycje?

Jeszcze kilkanaście lat temu rozmowa o rozwoju Wielkopolski sprowadzała się do oceny Poznania i miejscowości położonych w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Dziś obraz regionu jest bardziej złożony.

Wystarczy przejechać przez Gniezno, Jarocin czy Krotoszyn, żeby zauważyć zmiany: nowe osiedla mieszkaniowe, modernizowane drogi, rozwijającą się infrastrukturę rowerową, nowe obiekty usługowe czy kolejne inwestycje samorządowe. Nie oznacza to oczywiście, że wszystkie mniejsze miasta rozwijają się w tym samym tempie i według tego samego modelu. Pojawia się jednak ciekawe pytanie: czy rozwój mieszkaniowy i gospodarczy Wielkopolski rzeczywiście koncentruje się już tylko w Poznaniu i jego najbliższym otoczeniu. Przykłady kilku wielkopolskich miast pokazują, że niekoniecznie.

Co sprawia, że jedne mniejsze miasta rozwijają się szybciej od innych?

Sama wielkość miasta niewiele mówi o jego potencjale. Znacznie ważniejsze jest to, jakie funkcje pełni ono dla mieszkańców regionu i czy pozwala połączyć pracę, edukację, usługi i codzienne życie w najbliższej okolicy. Jednym z najważniejszych czynników pozostaje lokalny rynek pracy. Obecność dobrze działających dużych i średnich przedsiębiorstw oraz zróżnicowanej oferty usługowej sprawia, że mieszkańcy nie muszą często dojeżdżać do dużej aglomeracji czy stolicy województwa.

Znaczenie ma również komunikacja – dobra jakość dróg i linii kolejowych oraz transport publiczny. Dostępność komunikacyjna zwiększa atrakcyjność miasta dla potencjalnych inwestorów, ale przede wszystkim wpływa na komfort życia jego mieszkańców.

Kolejnym elementem są lokalne inwestycje publiczne, zazwyczaj samorządowe: modernizacja ulic, przestrzeni miejskich, szkół, obiektów sportowych czy infrastruktury pieszej i rowerowej. Ich znaczenie nie zawsze jest spektakularne w pojedynczym przypadku, ale suma takich zmian może wyraźnie podnosić jakość codziennego życia oraz atrakcyjność miasta jako miejsca stałego zamieszkania.

Do tego dochodzą ceny nieruchomości, zazwyczaj niższe niż w dużej aglomeracji. Dla części osób możliwość zakupu nowego mieszkania w mieście, z którym są już związane zawodowo i rodzinnie, może być atrakcyjniejsza niż przeprowadzka do dużej aglomeracji.

Stąd budownictwo mieszkaniowe jest ważnym wskaźnikiem rozwoju – nowe mieszkania pojawiają się tam, gdzie deweloperzy dostrzegają popyt i gdzie miasta się rozwijają.

Gniezno – regionalny ośrodek, który nadal inwestuje

Dobrym przykładem jest Gniezno. To miasto o większej skali niż wiele lokalnych ośrodków Wielkopolski, pełniące jednocześnie funkcje administracyjne, edukacyjne, usługowe i turystyczne.

Rozwój miasta widać zarówno w inwestycjach publicznych, jak i w budownictwie mieszkaniowym. W budżecie Gniezna na 2026 rok na inwestycje przeznaczono niemal 51 mln zł, obejmując nimi między innymi przedsięwzięcia drogowe, sportowe i komunalne.

Równolegle funkcjonuje lokalny rynek deweloperski. W mieście od lat realizowane są nowe budynki wielorodzinne oraz mniejsze projekty mieszkaniowe, prowadzone przez prywatnych inwestorów i lokalnych deweloperów. Nowe inwestycje pojawiają się zarówno w centralnych częściach miasta, jak i w rozwijających się dzielnicach mieszkaniowych.

Uzupełnieniem rynku komercyjnego jest budownictwo społeczne. We wrześniu 2026 roku podpisano umowę na realizację inwestycji Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej przy ul. Cymsa. Ma tam powstać 45 mieszkań, a wartość przedsięwzięcia przekracza 22 mln zł. Wcześniejszy nabór spotkał się z dużym zainteresowaniem – wpłynęły 123 wnioski.

Aktywność prywatnych deweloperów i inwestycje społeczne pokazują, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania występuje również poza największymi aglomeracjami. Gniezno jest przykładem miasta, w którym rynek mieszkaniowy rozwija się równolegle z infrastrukturą i usługami.

Nie bez znaczenia pozostaje bliskość Poznania i wygodne połączenie kolejowe w ramach Poznańskiej Kolei Metropolitalnej, a podróż z Gniezna do stacji Poznań Główny trwa mniej niż godzinę. Wiele osób mieszkających na stałe w Gnieźnie może rozważać pracę w Poznaniu bez konieczności zmiany miejsca zamieszkania.

Jarocin – rozwój infrastruktury i rynku mieszkaniowego

Inny model rozwoju można obserwować w Jarocinie. Jednym z najważniejszych atutów miasta jest jego położenie komunikacyjne. Przez gminę przebiegają drogi krajowe nr 11, 12 i 15, a na jej terenie znajdują się węzły umożliwiające wjazd na drogę ekspresową S11. Jarocin jest również istotnym węzłem kolejowym.

Znaczenie tego położenia może jeszcze wzrosnąć wraz z dalszą rozbudową S11, przygotowywaną zarówno na odcinku Kórnik–Jarocin, jak i Jarocin–Ostrów Wielkopolski. Poprawa dostępności komunikacyjnej wzmacnia atrakcyjność miasta nie tylko dla przedsiębiorstw, ale również dla mieszkańców, którzy mogą łatwiej łączyć życie w mniejszym ośrodku z pracą i aktywnością w innych częściach regionu.

Rozwój infrastruktury transportowej idzie w Jarocinie w parze z przygotowywaniem terenów dla działalności gospodarczej oraz rozwojem infrastruktury lokalnej. Samorząd wskazuje w swoich materiałach dla inwestorów m.in. tereny inwestycyjne, przedsięwzięcia drogowe i mieszkaniowe jako elementy tworzenia warunków do dalszego rozwoju gminy.

Zmiany są widoczne także na rynku mieszkaniowym. W Jarocinie powstają nowe budynki wielorodzinne i osiedla realizowane przez prywatnych inwestorów oraz deweloperów. Nowa zabudowa mieszkaniowa pojawia się zarówno w samym mieście, jak i w jego otoczeniu, uzupełniając istniejącą tkankę i odpowiadając na potrzeby osób poszukujących mieszkań w nowym budownictwie.

Aktywność deweloperska jest jednym z przejawów szerszych zmian zachodzących w mieście. Tam, gdzie rozwija się infrastruktura, poprawia dostępność komunikacyjna i utrzymuje lokalny rynek pracy, tworzą się również warunki dla rozwoju nowych inwestycji mieszkaniowych.

Jarocin pokazuje więc mechanizm, w którym lokalizacja, infrastruktura, gospodarka i budownictwo mieszkaniowe wzajemnie się uzupełniają, budując atrakcyjność miasta zarówno dla przedsiębiorstw, jak i dla obecnych oraz przyszłych mieszkańców.

Krotoszyn – lokalny ośrodek południowej Wielkopolski

Jeszcze inny przypadek stanowi Krotoszyn. Patrzenie na to miasto wyłącznie przez pryzmat odległości od Poznania nie oddaje rzeczywistej funkcji miasta, tym bardziej że trochę bliżej jest do Wrocławia.

Krotoszyn nie jest „sypialnią” dużej aglomeracji. Jest lokalnym ośrodkiem, w którym mieszkańcy regionu pracują, robią zakupy, korzystają z usług, edukacji, administracji czy infrastruktury sportowej.

Ma również własne zaplecze gospodarcze. W oficjalnych materiałach inwestycyjnych miasta wskazywana jest m.in. obecność zakładu MAHLE oraz siedziba Dino, a także przedsiębiorstw reprezentujących branże produkcyjne, rolnicze, budowlane, handlowe (np. Przedsiębiorstwo Handlowe A-T S.A.) i usługowe. Na terenie miasta i gminy dostępne są również tereny związane z Wałbrzyską Specjalną Strefą Ekonomiczną INVEST-PARK.

To istotne z punktu widzenia rynku mieszkaniowego. Osoby poszukujące nowego mieszkania w Krotoszynie są związane z tym miastem lub powiatem krotoszyńskim.

Nowa obwodnica zmieni układ komunikacyjny miasta

Jedną z najważniejszych planowanych inwestycji infrastrukturalnych, która z pewnością zmieni to miasto, jest obwodnica Krotoszyna, Zdun i Cieszkowa w ciągu DK15. 26 czerwca 2026 roku wydano dla niej decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. We wrześniu przedsięwzięcie weszło w kolejny etap – 17 września GDDKiA ogłosiła przetarg na projekt i budowę obwodnicy. Nowa trasa ma ominąć Krotoszyn, Zduny i Cieszków, wyprowadzając część ruchu tranzytowego poza centra miejscowości. Inwestycja zakłada również połączenia z DK36 i DK15. Z punktu widzenia mieszkańców jej znaczenie może być bardzo praktyczne. Mniejszy udział tranzytu w mieście może oznaczać poprawę bezpieczeństwa, ograniczenie uciążliwości komunikacyjnych i zmianę sposobu funkcjonowania części przestrzeni miejskiej. Co ważne, obwodnica nie jest jedyną inwestycją dotyczącą mobilności.

Krotoszyn inwestuje także w transport lokalny

W 2026 roku rozpoczęto realizację projektu „Zrównoważona mobilność w Krotoszynie: ekologiczne autobusy i aktywna infrastruktura”. Zakłada on m.in. zakup autobusów elektrycznych, budowę infrastruktury do ich ładowania oraz rozwój infrastruktury pieszo-rowerowej. W czerwcu podpisano umowy dotyczące autobusów oraz stanowisk ładowania. To zupełnie inna skala niż budowa obwodnicy, ale właśnie zestawienie dużych i małych przedsięwzięć najlepiej pokazuje, jak zmienia się to miasto. Dla mieszkańca rozwój nie oznacza przecież wyłącznie nowych zakładów pracy czy wielomilionowych inwestycji. To także łatwiejszy dojazd do pracy, bezpieczna droga rowerowa, dostępny transport publiczny, sprawniejsze poruszanie się po mieście i dobrze funkcjonująca przestrzeń wokół miejsca zamieszkania.

Dlaczego w Krotoszynie powstają nowe mieszkania?

W tym kontekście warto spojrzeć również na rynek mieszkaniowy w Krotoszynie. Pojawianie się nowych inwestycji mieszkaniowych nie jest zjawiskiem oderwanym od sytuacji miasta. Popyt na nowe mieszkania może mieć bardzo lokalne źródła. Młodzi mieszkańcy zakładają własne gospodarstwa domowe. Część osób chce zamienić starsze mieszkanie na lokal w nowym budownictwie. Inni po kilku latach nauki lub pracy poza regionem wracają w rodzinne strony. Są również osoby, które pracują w Krotoszynie lub prowadzą tutaj działalność i po prostu chcą mieszkać blisko miejsca, z którym związana jest ich codzienność. Do tego dochodzi rynek inwestycyjny – mieszkania kupowane z myślą o wynajmie. Nowe mieszkania w Krotoszynie odpowiadają przede wszystkim na potrzeby lokalnego rynku. To istotne również z punktu widzenia sposobu projektowania nowych inwestycji. Mieszkanie nie jest wtedy miejscem, z którego każdego ranka wyjeżdża się kilkadziesiąt kilometrów do dużego miasta. Staje się częścią lokalnego stylu życia – blisko pracy, rodziny, szkoły, sklepów, sportu i usług.

Nowe budownictwo jako część większej zmiany

Przykłady Gniezna, Jarocina i Krotoszyna pokazują przede wszystkim jedno: nie istnieje jeden model rozwoju mniejszych miast Wielkopolski. Gniezno wykorzystuje skalę regionalnego ośrodka i rozbudowane funkcje miejskie. Jarocin korzysta z położenia komunikacyjnego i rozwijanej infrastruktury. Krotoszyn opiera się na własnym rynku pracy, lokalnej przedsiębiorczości oraz funkcji centrum dla mieszkańców miasta i okolicznych miejscowości. Wspólnym mianownikiem pozostaje jakość codziennego życia. Tam, gdzie funkcjonują miejsca pracy, handel, szkoły, usługi, transport i infrastruktura, istnieją warunki do powstawania popytu na współczesne budownictwo mieszkaniowe. Nowe osiedla nie są więc jedynym miernikiem rozwoju miasta. Mogą jednak być jednym z widocznych przejawów zmian zachodzących w lokalnej gospodarce i sposobie życia mieszkańców.

Krotoszyn jest pod tym względem interesującym przykładem miasta południowej Wielkopolski, które zachowuje własny, lokalny charakter, a jednocześnie stopniowo zmienia swoją infrastrukturę wzbogaconą o nowe mieszkania.

Jednym z nowych projektów powstających w mieście jest „Zdunowska 100”, inwestycja mieszkaniowa realizowana przez BOVO Development. Początkowo powstaną dwa budynki po 30 mieszkań w każdym, a bezpośrednio przy ul. Zdunowskiej projektowany jest trzeci budynek, nieznacznie różniący się od dwóch pozostałych.

W kolejnych materiałach będziemy przyglądać się bliżej Krotoszynowi jako miejscu do życia, lokalnemu rynkowi nieruchomości, nowym inwestycjom mieszkaniowym oraz temu, czego osoby poszukujące dziś mieszkania w Krotoszynie oczekują od nowego budownictwa.